회사가 가진 100억 건물, 재산분할에서 주식으로 바꿔 보는 이유

배우자가 지분 전부를 가진 회사 이름으로 시가 100억 원짜리 건물이 등기되어 있더라도 배우자의 재산이 곧바로 100억 원 늘어나지는 않고, 그 건물에 걸린 담보대출과 임차인에게 돌려줄 보증금, 미납 세금과 거래채무를 반영한 다음 배우자의 지분율을 적용해야 실제로 배우자에게 귀속되는 가치가 나옵니다.

저희가 상담에서 자주 받는 질문도 회사 건물 시가를 그대로 반으로 나누면 되는지에 관한 것입니다. 회사 재산과 개인 재산을 왜 나눠 보는지부터 궁금하시다면 배우자 회사 건물을 재산분할에 바로 더할 수 없는 이유 글을 먼저 보셔도 좋습니다. 이 글에서는 그 건물의 가치를 배우자의 주식 가치로 바꿔 계산하는 방법을 정리해 드립니다.

시가에서 빼야 할 것과 곱해야 할 것

회사가 보유한 건물의 시가가 100억 원이라도 예를 들어 그 건물을 담보로 받은 대출이 40억 원이고 임차인에게 돌려줄 보증금이 20억 원 남아 있다면 회사의 순자산은 그만큼 줄어듭니다. 여기에 미납 세금과 거래처에 갚아야 할 채무까지 반영해야 회사에 실제로 남는 몫이 나옵니다. 시가는 계산의 첫 숫자일 뿐 결론이 아닙니다.

지분율도 함께 적용합니다. 배우자가 지분의 절반만 갖고 있다면 회사의 순자산 가운데 배우자에게 귀속되는 몫도 그 비율만큼입니다. 대법원 2011. 3. 10. 선고 2010므4699·4705·4712 판결도 배우자가 회사를 사실상 혼자 지배한다는 이유로 회사 소유 토지와 건물, 사무실 임대차보증금을 배우자의 적극재산에 그대로 넣은 원심 판단을 파기하면서, 회사의 자산과 부채를 종합적으로 평가한 뒤 주주 개인에게 귀속되는 재산가치를 산정해야 한다고 보았습니다.

같은 가치를 두 번 더하지 않기

회사의 순자산과 수익력을 이미 주식 가치에 반영했다면 같은 건물이나 회사 예금을 배우자의 재산으로 다시 더해서는 안 됩니다. 건물의 가치는 주식 가치를 통해 한 번 계산된 것이고, 여기에 건물 시가를 별도로 더하면 같은 재산을 두 번 세게 됩니다. 반대로 주식 가치를 산정하면서 회사의 부채를 빼놓으면 배우자의 재산이 실제보다 크게 잡힙니다.

재산분할은 보유 자산의 시가만 합산하는 절차가 아니라 공동재산의 형성이나 유지에 수반된 실제 채무를 함께 계산하는 절차입니다. 위 판결에서도 공동재산에 연결된 임대차보증금반환채무를 계산에서 빠뜨린 부분이 함께 파기되었습니다. 회사 건물이든 부부가 살던 집이든 그 재산에 붙어 있는 채무를 빼지 않으면 분할 비율을 아무리 정확히 정해도 금액이 어긋납니다.

그래서 무엇부터 확인하시면 되나요

먼저 건물의 등기사항증명서로 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 확인하고, 임대차 현황으로 돌려줄 보증금의 총액을 파악합니다. 그다음 회사의 재무제표와 총계정원장에서 차입금과 미지급금, 미납 세금을 확인하고 주주명부로 배우자의 지분율을 확인합니다. 이 네 가지가 모이면 건물 시가에서 배우자 몫의 가치로 넘어가는 계산의 뼈대가 만들어집니다.

다만 같은 시가의 건물이라도 회사의 부채 규모와 지분 관계, 임대차 현황에 따라 배우자에게 귀속되는 금액은 사안마다 달라 미리 단정해서 말씀드리기는 어렵습니다. 계산이 복잡해 보여도 확인할 서류는 정해져 있으니 너무 걱정 마세요. 등기사항증명서와 최근 몇 해의 재무제표, 주주명부만 준비해 오셔도 저희가 대략의 윤곽은 잡아 드릴 수 있습니다.

자주 묻는 질문

회사 건물 시가를 반으로 나눠 청구하면 되나요?

회사 건물은 회사의 재산이라 시가를 그대로 나누지 않습니다. 담보대출과 임대차보증금, 세금과 거래채무를 반영해 회사의 순자산을 구한 뒤 배우자의 지분율을 적용한 금액이 분할 대상이 됩니다.

회사 빚이 많으면 주식 값이 남지 않을 수도 있나요?

자산보다 부채가 많으면 주식의 순가치가 남지 않는 경우도 있습니다. 다만 회사의 수익력과 특수관계인 거래, 대표자 가수금 처리에 따라 평가가 달라지므로 재무제표 한 장만 보고 판단하지 않습니다.

회사에 다른 주주가 있으면 계산이 어떻게 달라지나요?

배우자의 지분율만큼만 귀속되므로 순자산 전체가 아니라 그 비율에 해당하는 가치가 분할 대상이 됩니다. 주주간 약정으로 양도가 제한되어 있는지도 함께 확인해 실제 환가 가능성을 봅니다.