아파트와 보증금이 함께 있으면 나눌 재산은 어떻게 정하나요

2026년 08월 21일

집 한 채와 가게 보증금이 함께 있으면 무엇을 어디까지 넣어야 할지 헷갈리시는데요. 부동산은 값에서 걸린 빚을 빼고, 보증금은 돌려받을 채권으로 잡아요.

부산가정법원 2014드단11112(본소)·2016드단4576(반소) 판결(2016년 7월 15일 선고)이 그 계산을 그대로 보여 줍니다. 항목별로 짚어 드릴게요.

💡 한 줄 답변
아파트는 감정가에서 남은 대출을 뺀 금액으로, 보증금은 반환채권으로 계산에 들어갑니다. 이 사건에서는 합계 약 1억 3,736만 원이 나눌 재산으로 잡혔습니다.

나눌 재산은 적극재산에서 소극재산을 뺀 값입니다

구분	이 사건 항목	금액
적극재산	아파트 — 변론종결일 무렵 감정가	187,500,000원
소극재산	그 아파트에 설정된 근저당의 피담보채무 잔액	55,139,017원
순재산	아파트 감정가에서 대출 잔액을 뺀 금액	132,360,983원
적극재산	상대의 식당 보증금 500만 원 반환채권	5,000,000원
합계	나눌 재산	137,360,983원

부동산 한 건과 보증금 한 건뿐인 사건인데도 항목이 다섯 줄로 늘어납니다. 재산이 여러 개면 이 표가 그만큼 길어져요.

등기부에 적힌 한도액과 실제 잔액은 다릅니다

이 사건의 근저당은 등기부에 적힌 설정 한도액이 6,325만 원이었지만, 계산에 들어간 것은 실제로 남아 있던 피담보채무 55,139,017원이었어요.

등기부만 떼어 보시면 실제보다 빚이 많게 잡힙니다. 금융기관에서 잔액 확인서를 받아 두셔야 정확한 값이 나옵니다. 상대 명의 대출이라면 재판 과정에서 확인을 구하는 방법도 있습니다.

보증금은 주장만으로 빠지지 않습니다

이 사건에서 식당을 운영하던 쪽은 임료를 연체해 보증금에 남은 것이 거의 없다고 주장했습니다. 그런데 연체된 월임료에 관한 주장과 증명이 없어, 보증금 500만 원이 그대로 적극재산으로 산정됐습니다.

실제로 줄어든 재산이 있다면 그 사실을 자료로 내셔야 반영돼요. 임대인 확인서, 임료 납부 내역, 미납 내역서가 그 자료가 됩니다.

어느 시점의 값을 쓰는지도 정해야 합니다

이 사건의 아파트 가액은 변론종결일 무렵을 기준으로 한 감정 결과였습니다. 시세가 오르내리는 기간에는 어느 시점을 기준으로 삼느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다.

감정을 신청할지, 공시가격이나 실거래가로 갈지도 미리 정해 두시는 편이 좋아요. 비용과 기간이 함께 걸리는 문제라 사건 초기에 상의하시기 바랍니다.

📋 상담 전 준비하면 좋은 자료
• 부동산 등기사항증명서
• 대출 잔액 확인서와 상환 내역
• 임대차계약서와 보증금 영수증
• 시세나 감정 자료
• 갚아야 할 채무 내역

이 사건, 누가 검토하나요
나눌 재산을 확정하는 단계에서 금액이 크게 달라지는 사건입니다. 가사와 형사가 함께 걸린 사건은, 대한변호사협회 등록 가사·형사 전문변호사인 노종언 대표변호사가 형사에서 나온 판단을 가사재판에 어떻게 낼지 살피고, 서울가정법원·대전가정법원 부장판사로 13년간 가사 사건을 맡은 윤지상 대표변호사가 재판부에서 어떤 사실을 먼저 확인하는지 함께 검토합니다.