등기부에 매매라고 적힌 부동산도 유류분에 넣을 수 있나요

부모가 살아 계실 때 자녀 한 사람 앞으로 부동산 명의를 넘겼는데, 등기사항증명서를 떼어 보니 등기원인이 증여가 아니라 매매로 적혀 있는 경우가 있어요. 남은 가족들은 그 무렵 대금이 오간 기록을 찾기 어렵다고 말하면서도, 서류에 매매라고 적혀 있으니 다투기 어렵겠다고 미리 물러서기도 하십니다. 상담실에서 이 이야기가 나오면 저희가 가장 먼저 여쭙는 것은 유류분이 몇 분의 몇인지가 아닙니다. 그 이전등기를 증여였다고 다툴 자료가 지금 어느 정도 남아 있는지입니다.

오늘 정리해 드릴 청주지방법원 2016가단105626 판결은 바로 그 첫 관문에서 끝난 사건입니다. 망인의 배우자였던 원고가 자녀인 피고를 상대로 부동산 지분의 이전등기를 구했지만, 법원은 유류분 비율도 기초재산도 계산하지 않은 채 청구를 모두 기각했습니다. 등기부에 매매로 기재된 이전등기를 증여였다고 인정할 증거가 없다고 보았기 때문입니다. 매매 등기 유류분 문제를 다룰 때 가장 먼저 넘어야 하는 벽이 무엇인지, 이 판결이 짧고 분명하게 보여 줍니다.

등기부에는 매매인데 돈이 오간 흔적이 없습니다

상담을 오시는 분들이 들고 오시는 서류는 대개 등기사항증명서 한 장입니다. 등기원인란에 매매라고 적혀 있고 날짜까지 남아 있지만, 정작 그 무렵 부모 계좌로 매매대금이 들어온 내역은 찾지 못했다고 말씀하십니다. 명의를 받은 자녀가 그만한 돈을 마련할 형편이 아니었다는 이야기도 자주 나옵니다. 가족들이 기억하는 사실과 서류에 적힌 원인이 서로 다른 상태에서 상담이 시작되는 것입니다.

그런데 법이 서류를 읽는 방식은 가족의 기억과 다릅니다. 등기부에 소유권이전등기가 되어 있으면 그 절차와 원인이 일단 정당하다는 추정을 받고, 그 추정이 부당하다고 다투는 쪽이 증거를 대야 합니다. 대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결이 정리한 내용이고, 이 사건 판결도 그대로 인용했습니다. 매매라고 적힌 등기를 증여라고 주장하는 순간, 증명해야 할 짐은 주장하는 쪽으로 넘어옵니다.

다만 이 사건 판결문에는 매매대금이 실제로 지급되었는지에 관한 기재가 없습니다. 법원은 대금이 오갔는지를 따로 심리한 것이 아니라, 증여였다는 사실을 인정할 증거가 있는지만 보았습니다. 그러니 이 판결을 두고 대금 없이 넘긴 재산인데도 졌다고 읽으면 판결문과 어긋납니다. 판결문이 적지 않은 사실은 적지 않은 채로 두는 편이 정확합니다.

이 사건에서 실제로 있었던 일

원고는 망인의 배우자로, 2012. 1. 19. 혼인신고를 마쳤습니다. 피고는 망인의 자녀이고, 망인에게는 피고 외에 다른 자녀 두 사람이 더 있었습니다. 망인은 2015. 3. 22. 사망했습니다. 사건은 청주지방법원 2016가단105626 상속재산분할 사건으로 진행되어 2016. 10. 26. 변론이 종결되고 2016. 11. 16. 판결이 선고됐습니다.

다툼이 없었던 사실은 이전등기 그 자체입니다. 피고는 이 사건 부동산에 관하여 2013. 9. 23. 청주지방법원 괴산등기소 접수 제18141호로, 2013. 9. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 망인이 사망하기 약 1년 반 전에 명의가 자녀 앞으로 넘어가 있었습니다. 부동산의 종류나 면적, 가액은 판결문에 별지목록기재 부동산이라고만 되어 있어 확인되지 않습니다.

원고는 망인이 2013. 9. 23.경 피고에게 이 사건 부동산을 증여했다고 주장했습니다. 증여라면 유류분의 기초재산에 들어가므로 피고가 부동산 중 3/18 지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행해야 한다는 것이 청구의 뼈대였습니다. 여기서 3/18은 원고가 스스로 계산해 청구취지에 적어 낸 지분이고, 법원이 산정한 값이 아닙니다. 이 부분을 혼동하면 판결 전체를 잘못 읽게 됩니다.

원고는 유류분 외에 손해배상 명목의 청구도 네 가지 함께 냈습니다. 재배하던 버섯을 피고가 처분했다는 주장, 트럭을 무단으로 팔았다는 주장, 그로 인해 과태료를 부담하게 됐다는 주장, 농약대금 소송에서 피고가 허위로 다퉜다는 주장이었고, 청구금액은 그 청구들을 합한 금액으로 계산됩니다. 법원은 이 주장들도 인정할 증거가 없다고 보아 청구를 전부 기각하고 소송비용을 원고가 부담하도록 했습니다. 마지막 청구와 관련해 판결문은 피고가 그 소송에서 한정승인 신고를 하였고 망인으로부터 상속받은 재산이 없다고 주장한 것으로 보인다고만 적었는데, 이 대목이 궁금하시다면 상속포기와 한정승인은 다른 상속인의 빚 부담을 어떻게 바꾸나요를 함께 보시기 바랍니다.

법원이 청구를 받아들이지 않은 이유

법원의 판단은 길지 않았습니다. 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고, 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있다는 것입니다. 근거로는 대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결을 들었습니다. 여기서 부당을 주장하는 당사자란 등기부에 적힌 매매가 아니라 증여였다고 말하는 쪽, 곧 원고입니다.

그리고 법원은 망인이 피고에게 이 사건 부동산을 등기부의 기재와 달리 증여하였다는 점은 이를 인정할 아무런 증거가 없다고 판단했습니다. 문장이 이렇게 끝났다는 것은, 증여였는지 매매였는지를 저울에 올려 놓고 무게를 견주어 본 사건이 아니라는 뜻이죠. 저울에 올릴 자료 자체가 부족했다고 본 것입니다. 판결문은 어떤 자료가 왜 모자랐는지까지는 적지 않았고, 인정할 증거가 없다는 결론만 남겼습니다.

이 판단을 매매로 등기되면 유류분을 다툴 수 없다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 법원이 말한 것은 다르게 주장하는 쪽이 증명하라는 것이지, 증명해도 소용없다는 것이 아닙니다. 매매 등기 유류분 사건에서 승패를 정하는 것은 등기부에 적힌 글자가 아니라 그 글자를 뒤집을 자료가 남아 있는지입니다. 등기의 추정을 깨는 방법을 더 자세히 정리한 글은 매매로 등기된 재산을 증여라고 다투려면 무엇을 증명해야 하나요에서 보실 수 있어요.

유류분 계산까지 가지도 못했습니다

이 판결에서 가장 눈여겨볼 대목은 법원이 무엇을 판단하지 않았는지입니다. 판결문 어디에도 유류분 비율이 얼마인지, 기초재산을 어떻게 산정했는지에 관한 설명이 없습니다. 상속인이 몇 사람이고 각자의 법정상속분이 얼마인지도 계산되지 않았습니다. 증여라는 사실이 인정되지 않았으니, 그 뒤에 이어질 계산이 아예 시작되지 않았습니다.

앞에서 나온 3/18이라는 숫자도 마찬가지예요. 그 지분은 원고가 청구취지에 적어 낸 수치일 뿐, 법원이 심리해서 확정한 유류분이 아닙니다. 판결문에는 그 숫자가 어떻게 나왔는지에 관한 설명이 붙어 있지 않습니다. 이 수치를 법원이 인정한 유류분 지분처럼 옮겨 적은 자료가 있다면 원문과 다릅니다.

유류분을 다투는 사건은 순서대로 진행됩니다. 먼저 문제 되는 재산 이전이 증여인지가 확정되고, 그다음에 기초재산과 부족액이 계산됩니다. 앞의 것이 무너지면 뒤의 계산은 다뤄지지 않은 채 사건이 끝납니다. 매매 등기 유류분 사건에서 준비의 무게를 앞쪽에 실어야 하는 이유가 여기에 있어요.

증여였다고 주장하려면 무엇을 보여 줘야 하나

여기서부터는 이 판결이 제시한 목록이 아닙니다. 매매 등기 유류분 사건을 준비할 때 저희가 일반적으로 확인하는 내용이죠. 이 판결은 증여를 인정할 증거가 없다고만 했을 뿐, 무엇을 냈어야 하는지까지 적지 않았습니다. 그래서 아래 내용은 판결의 판시가 아니라 준비 방향으로 읽어 주시고, 사건마다 남아 있는 자료가 다르므로 전부 갖춰야 한다는 뜻도 아닙니다.

먼저 매매계약서가 실제로 작성됐는지, 작성됐다면 누가 언제 어떤 사정에서 만들었는지를 봅니다. 계약서에 적힌 대금이 실제로 지급됐는지, 지급됐다면 어떤 방법으로 오갔는지도 확인해요. 명의를 받은 자녀가 그 시기에 그만한 대금을 마련할 형편이었는지, 소득과 예금은 어땠는지도 함께 봅니다. 대금이 망인 계좌로 들어온 기록이 있는지, 들어왔다가 곧바로 되돌아 나간 흔적이 있는지도 확인 대상입니다.

세금 신고 내용도 도움이 됩니다. 취득세를 어떤 원인으로 신고했는지, 양도소득세 신고가 있었는지, 신고서에 적힌 거래가액이 얼마였는지를 서로 맞춰 봅니다. 명의가 넘어가기 전후로 그 부동산을 누가 쓰고 누가 수익을 가져갔는지, 임대료나 관리비를 누가 냈는지도 의미가 있습니다. 그 무렵 오간 문자메시지나 메모, 금융거래내역처럼 사소해 보이던 자료가 결정적으로 쓰이는 사건도 적지 않아요.

상담 전에 모아 두면 좋은 것

상담 전에 준비해 오시면 좋은 서류는 그리 복잡하지 않습니다. 문제 되는 부동산의 등기사항전부증명서를 말소사항까지 포함해 떼어 오시면, 언제 어떤 원인으로 명의가 움직였는지 한눈에 확인됩니다. 망인의 기본증명서와 가족관계증명서, 혼인관계증명서를 함께 준비하시면 상속인 범위를 먼저 정리할 수 있어요. 여기까지가 첫 상담에서 가장 먼저 펼쳐 놓는 서류입니다.

그다음에 필요한 것은 돈의 흐름을 보여 주는 자료입니다. 이전등기 무렵 망인 계좌의 거래내역, 명의를 받은 사람의 계좌 내역, 대출 서류가 있으면 사건의 윤곽이 훨씬 빨리 잡힙니다. 계좌 내역은 금융기관마다 보관 기간이 정해져 있어 시간이 지나면 발급 자체가 어려워집니다. 사망 시점이 오래된 사건일수록 자료 확보를 먼저 서두르시는 편이 나아요.

마지막으로 남은 기간을 확인합니다. 유류분을 다투는 청구에는 기간 제한이 있으므로 상속이 언제 개시됐는지, 증여 사실을 언제 알게 됐는지를 함께 정리해야 합니다. 이 판결은 2016. 11. 16. 선고된 것이므로, 지금 사건에 그대로 옮겨 적기 전에 현행 유류분 규정이 어떻게 되어 있는지 별도로 확인하셔야 합니다. 다만 등기의 추정과 입증책임에 관한 부분은 지금도 그대로 유효합니다.

자주 묻는 질문

등기부에 매매라고 되어 있으면 유류분 청구는 못 하나요

그렇지 않습니다. 등기가 되어 있으면 그 절차와 원인이 정당하다는 추정을 받으므로, 다르게 주장하는 쪽이 증거를 대야 한다는 뜻입니다. 자료를 갖춰 증여였다는 점이 인정되면 결과는 달라집니다. 이 사건은 그 증명이 되지 않아 기각된 것이지, 매매로 등기되면 다툴 수 없다는 판단이 아닙니다.

이 사건에서 매매대금은 실제로 지급됐나요

판결문에는 그에 관한 기재가 없습니다. 법원은 대금이 오갔는지를 따로 심리하지 않았고, 증여였다는 사실을 인정할 증거가 없다고만 판단했습니다. 그래서 이 판결을 대금 없이 넘어간 재산도 지켜졌다는 식으로 정리하면 원문과 맞지 않습니다. 판결문이 적지 않은 사실은 어느 쪽으로도 단정하지 않는 편이 정확합니다.

법원이 인정한 유류분 지분이 3/18인가요

아닙니다. 3/18은 원고가 청구취지에 적어 낸 지분이고, 법원이 심리해 확정한 값이 아닙니다. 법원은 증여 사실이 인정되지 않는다고 보아 유류분 계산에 들어가지 않았습니다. 이 숫자를 판례가 인정한 비율처럼 인용한 자료를 보셨다면 판결문 원문과 다릅니다.

부모 계좌에 대금이 들어온 기록이 없으면 증여로 인정되나요

그 사실 하나만으로 곧바로 인정되지는 않습니다. 일반적으로는 계약서 작성 사정, 명의를 받은 사람의 대금 마련 능력, 세금 신고 내용, 명의 이전 전후의 사용·수익 관계를 함께 놓고 판단합니다. 여러 자료가 같은 방향을 가리킬 때 등기부에 적힌 매매라는 기재를 다툴 여지가 생깁니다. 이 목록은 일반적인 준비 방향이고, 이 판결이 제시한 기준은 아닙니다.

2016년 판결인데 지금 사건에도 그대로 적용되나요

등기의 추정과 입증책임에 관한 부분은 지금도 그대로 유효합니다. 다만 유류분 제도 자체는 그 뒤로 변화가 있었으므로, 현재 사건에 옮겨 적기 전에 현행 규정을 따로 확인해야 합니다. 상담에서는 이 판결이 판단한 부분과 지금의 규정을 나눠서 설명해 드립니다. 두 가지를 섞어 읽으면 준비 방향이 어긋납니다.