지방 농지와 임야 상속등기를 미루다 3대가 얽혔을 때, 제적등본 추적부터 심판까지

지방의 농지와 임야를 상속등기 없이 수십 년 두면 원등기명의자의 자녀에서 손자녀, 증손자녀로 상속인이 계속 늘어나서, 뒤늦게 정리하려 할 때는 얼굴도 모르는 수십 명의 친척에게 서명을 받아야 하는 상황이 됩니다.

이런 사건은 누가 상속인인지부터 확정하지 않으면 한 걸음도 나가기 어려워요. 연락이 되는 사람과 안 되는 사람을 나누는 일도 그다음이거든요.

주소를 알 수 없는 상속인이 섞여 있는 경우는 주소를 알 수 없는 공동상속인과 공시송달을 다룬 글에서 따로 다룹니다. 이 글은 3대에 걸쳐 늘어난 상속인을 추적하고 정리 방법을 고르는 기준에 집중합니다.

제적등본을 따라 계통도를 그립니다

원등기명의자의 제적등본에서 시작해 자녀마다 사망일과 배우자, 자녀를 적고, 그 자녀가 사망했다면 다시 그 사람의 가족관계 서류로 한 세대를 더 내려갑니다. 이렇게 그린 상속인 계통도가 있어야 누가 몇 번째 상속으로 들어오는지가 보여요.

세대마다 사망한 해가 다르면 적용되는 법도 다릅니다. 사망한 사람마다 그 해의 법을 적어 두지 않으면 지분 계산이 처음부터 틀어질 수 있습니다.

계통도를 그리다 보면 행방을 모르는 사람, 해외로 나간 사람, 미성년자가 섞여 나옵니다. 사람마다 옆에 연락 가능 여부와 필요한 절차를 적어 두면 전체 일정이 한눈에 들어옵니다.

수십 명과 협의할 수 있는지 먼저 따집니다

상속인 전원이 협의서에 서명하고 인감증명서를 내야 협의분할 등기가 됩니다. 상속인이 스무 명을 넘으면 한 사람의 거절이나 연락 두절만으로도 협의가 멈추기 때문에, 협의로 끝낼 수 있는지를 처음에 냉정하게 봐야 해요.

연락이 되는 친척 대부분이 정리에 동의한다면 그 사람들에게 먼저 사정을 설명하고 서류를 받아 둡니다. 다만 한 명이라도 끝내 참여하지 않으면 받아 둔 서류만으로 등기할 수는 없어서, 그때를 대비해 심판으로 넘어갈 준비를 함께 해 둡니다.

받아 둔 인감증명서는 발급일이 오래되면 다시 요구받을 수 있어요. 서류를 모으는 기간이 길어질 사건이라면 발급 시기를 맞추는 계획도 필요합니다.

심판으로 정리할 때 달라지는 것

협의가 어려우면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하고 연락이 닿지 않는 사람을 포함한 상속인 전원을 상대방으로 세웁니다. 주소를 아는 사람에게는 법원이 서류를 보내고, 주소를 모르는 사람은 소재 확인 기록을 갖춰 공시송달을 신청합니다.

법원은 농지와 임야를 그대로 나눌지, 한 사람에게 주고 정산하게 할지, 팔아서 대금을 나눌지를 정합니다. 땅을 쪼개기 어렵고 상속인이 많을수록 한 사람이 가져가고 정산하는 방식이나 경매가 검토되는 경우가 많습니다.

농지는 농사를 짓지 않는 상속인이 계속 가질 수 있는 면적에 제한이 있어서, 누가 농지를 가져갈지 정할 때 농업경영 여부도 함께 확인합니다. 상속재산분할 소송의 전반적인 흐름은 상속재산분할 소송의 핵심을 다룬 글에서 먼저 보셔도 좋아요.

늦출수록 늘어나는 것

정리를 미루는 사이에도 상속인은 계속 늘어납니다. 지금 살아 있는 상속인 한 사람이 사망하면 그 사람의 몫은 다시 배우자와 자녀에게 나뉘어, 서명을 받아야 할 사람이 한꺼번에 몇 명씩 늘어나요.

관리해 온 사람이 있다면 그 기록도 지금부터 모읍니다. 재산세를 누가 냈는지, 농지를 누가 경작하거나 임대해 왔는지, 임야를 누가 관리했는지가 심판에서 누가 땅을 가질지 정하는 자료가 됩니다.

윤지상 대표변호사는 이런 사건에서 계통도를 완성한 뒤 상속인을 연락 가능, 연락 불가, 해외, 미성년자로 나누고 무리마다 필요한 절차를 붙여 협의와 심판 가운데 어느 쪽이 빠른지를 판단합니다. 사람마다 필요한 절차가 다른 사건일수록 이 분류가 전체 일정의 기준이 되기 때문입니다.

자주 묻는 질문

답변 정리 · 윤지상 대표변호사(대한변호사협회 등록 이혼·상속 전문변호사, 가정법원 부장판사 출신) 검토

상속인이 수십 명이면 상속등기를 포기해야 하나요?

협의가 어렵다면 가정법원의 상속재산분할심판으로 정리하는 방법이 있습니다. 먼저 제적등본으로 상속인 계통도를 만들어 전체 인원과 연락 가능 여부를 확인합니다.

연락되는 친척에게만 서명을 받으면 등기할 수 있나요?

협의분할 등기는 상속인 전원의 참여가 필요합니다. 한 명이라도 빠지면 받아 둔 서류만으로는 등기가 어려워 심판 준비를 함께 해 둡니다.

농사를 짓지 않는 사람도 시골 농지를 상속받을 수 있나요?

상속으로 농지를 가질 수는 있지만 농사를 짓지 않는 상속인이 계속 가질 수 있는 면적에는 제한이 있습니다. 누가 농지를 가져갈지 정할 때 함께 확인합니다.

제적등본 추적은 어디서부터 시작하나요?

원등기명의자의 제적등본에서 시작해 자녀마다 사망일과 가족을 적고, 사망한 자녀가 있으면 그 사람의 서류로 한 세대씩 내려갑니다. 사망한 사람마다 그 해의 법을 함께 적어 둡니다.

정리를 미루면 무엇이 달라지나요?

상속인 한 사람이 사망할 때마다 그 몫이 다시 배우자와 자녀에게 나뉘어 서명을 받아야 할 사람이 늘어납니다. 관리 기록도 시간이 지날수록 모으기 어려워집니다.