외국 국적 부모의 한국 부동산, 등기는 어느 나라 법으로 넘어가나

2026년 08월 26일

아버지가 외국 국적으로 돌아가셨고 한국에 아파트가 남았는데, 상속인은 정해졌는데도 등기가 진행되지 않는 사건이 있어요.

이 글은 등기 쪽만 봅니다. 어느 나라 법으로 상속인이 정해지는지는 확인 순서를 잡는 기준에서 보세요.

💡 한 줄 답변
상속인과 몫은 본국법으로 정해지고, 명의를 옮기는 일은 한국 등기 절차를 따로 밟습니다.

본 글의 범위
이 글은 국제이혼·해외상속 절차에서 생기는 법률 쟁점을 다룹니다. 구체적인 세액 계산·신고·세무조사 대응은 세무사·회계사 고유 영역으로, 법무법인은 법률 자문 범위에서 협력 세무사와 함께 검토를 지원합니다.

누가 상속인인지와 등기는 다른 문제입니다

상속인과 각자의 몫은 피상속인의 본국법을 먼저 보고 정해집니다. 반면 한국에 있는 부동산의 명의를 실제로 옮기는 일은 한국 등기 절차를 따릅니다.

그래서 현지 법으로 결론이 나와도 그것만으로 등기가 넘어가지는 않아요. 그 결론을 한국 등기소가 받는 형식으로 옮기는 작업이 남습니다.

등기소가 확인하는 것

상속인이 누구인지, 몇 분의 몇씩인지, 그 사람들이 동의했는지를 서류로 확인합니다. 현지 법 문서 자체가 아니라 그 내용을 확인할 수 있는 형태를 요구하고요.

현지 변호사 의견서나 법령 사본, 검인된 서류가 자료로 쓰이는 사건이 있습니다. 어떤 형태를 받아 주는지는 등기소에 미리 문의해 두는 편이 안전합니다.

상속인마다 서류가 다릅니다

자녀들이 서로 다른 나라에 살고 국적도 다르면 각자 준비할 서류와 인증 방식이 달라집니다. 한 사람만 늦어도 신청이 밀려요.

누가 어느 나라에서 무엇을 준비하는지 표로 만들어 두면 일정을 잡기 쉽습니다. 인증에 몇 주가 걸리는 나라도 있으니 여유를 두세요.

먼저 확보할 서류

피상속인의 국적과 사망 관련 서류, 상속인 관계를 보여 주는 자료, 현지 법에 따른 결론을 확인할 서류, 한국 부동산 등기부, 상속인 각자의 신분 서류를 준비하시면 돼요.

등기가 막힌 사건은 어느 서류가 부족한지 짚는 일이 먼저입니다. 저희는 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 공동 저자로 참여한 윤지상 변호사가 등기와 분할 절차를 함께 봅니다.

📋 상담 전 준비하면 좋은 자료
• 피상속인의 국적과 사망 서류
• 상속인 관계 자료
• 현지 법에 따른 결론 확인 서류
• 한국 부동산 등기부
• 상속인 각자의 신분 서류

이 사건, 누가 검토하나요
등기가 멈춘 사건은 부족한 서류부터 짚습니다. 윤지상 대표변호사는 서울가정법원과 대전가정법원 부장판사 등 13년간 법관으로 재직하며 이혼·상속·소년보호 사건을 다뤘고, 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」과 「주석 민법 상속편」 공동 저자로 참여했습니다. 국제가사 사건에서는 한국 가정법원과 등기소가 어떤 서류를 어떤 순서로 확인하는지를 기준으로 제출 계획을 잡습니다. 노종언 대표변호사는 대한변호사협회 등록 가사·형사 전문변호사로 금융기관 법무 경력을 쌓아, 해외 송금과 계좌, 법인 지분처럼 자산이 움직인 흔적을 읽어야 하는 대목을 함께 봅니다. 법무법인 존재 국제가사법 센터는 국내에서 마칠 수 있는 범위와 미국 현지 로펌이 맡아야 할 범위를 사건 초기에 나눕니다.