배우자가 받은 부동산 유증, 임대차보증금과 대출을 빼고 계산해야 하는 이유

2026년 09월 18일

배우자가 유증받은 건물에 임대차보증금과 담보대출이 걸려 있다면, 유류분을 따질 때 시세 그대로를 기준으로 삼기보다 그 채무를 뺀 뒤 남는 가액으로 정리하셔야 해요.

같은 건물이어도 보증금과 대출이 얼마나 남아 있느냐에 따라 자녀들이 말하는 부족액과 실제 계산이 크게 달라지거든요.

빚을 함께 넘긴 증여를 어떻게 계산하는지는 채무를 함께 넘긴 증여를 다룬 글에 정리해 두었습니다.

💡 한 줄 답변
배우자가 유증받은 임대부동산의 유류분은 건물 시세보다 임대차보증금 반환채무와 담보대출을 뺀 순가액을 기준으로 따져야 하므로, 계약별 보증금과 대출 잔액을 먼저 확인해 순가액 표를 만들어 두어야 합니다.

유류분을 계산하는 기초재산에서는 채무를 뺍니다

유류분을 따질 때 기초가 되는 재산은 돌아가신 분이 남긴 재산에 산입되는 증여를 더하고 상속채무를 빼서 정합니다. 임대차보증금 반환채무와 담보대출처럼 남은 사람이 떠안는 채무는 이 계산에서 빠지는 쪽이에요.

그래서 건물의 시세가 크더라도 보증금과 대출이 많이 남아 있으면 실제로 나눌 수 있는 재산은 생각보다 적게 남습니다.

보증금은 임대차계약별로 확인합니다

보증금은 계약마다 금액과 반환 시점이 달라서 한 건물 안에서도 세대별로 따로 정리해야 해요. 계약서와 임대차 현황, 확정일자 자료를 모아 지금 남아 있는 보증금 총액을 먼저 확인합니다.

중간에 보증금을 올리거나 내린 사정이 있으면 그 경위도 함께 적어 둡니다. 임대료를 올리는 대신 보증금을 낮춘 계약이 있으면 숫자만 보고는 설명이 되지 않습니다.

대출은 남은 원금과 이자를 나눠 봅니다

근저당이 설정되어 있으면 등기부에 적힌 한도 금액과 실제 남은 원금이 다릅니다. 등기부 금액만 보고 계산하면 채무가 실제보다 크게 잡히니, 은행에서 잔액 확인서를 받아 두는 편이 낫습니다.

상속이 시작된 뒤에 낸 이자와 원금을 누가 부담했는지도 정리해 두세요. 나중에 정산에서 다투어질 수 있는 부분입니다.

협의 전에 순가액 표를 먼저 만듭니다

건물의 감정 결과와 남은 보증금, 대출 잔액, 미납 관리비를 한 표에 넣으면 협의 금액을 이야기할 때 기준이 생겨요.

윤지상 대표변호사는 13년간 법관으로 재직한 경험을 바탕으로, 감정 금액만 앞세운 계산과 채무를 반영한 계산이 어디서 달라지는지부터 확인한 뒤 협의 범위를 잡습니다.

유언장에 적힌 배우자의 관리 기록을 자료로 잇는 방법은 유언장 문구와 임대 관리 자료를 다룬 글에서 보실 수 있어요.

📋 상담 전 준비하면 좋은 자료
• 부동산 등기부
• 임대차계약서와 임대차 현황
• 대출 잔액 확인서
• 관리비 미납 내역(있다면)

이 사건, 누가 검토하나요
유증받은 건물의 채무를 정리할 때 대한변호사협회 등록 이혼·상속 전문변호사인 윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사 등을 거쳐 13년간 법관으로 재직했습니다. 유언의 효력, 유증의 성격, 재산 평가, 등기 절차가 한 사건에서 맞물릴 때 어느 자료가 어느 절차에서 쓰이는지부터 나누어 정리합니다.