보증금과 시설, 영업권이 겹치지 않게 정리하는 순서

감정을 신청하기 전에 보증금과 시설비품, 임차권에 붙은 위치의 값, 반복해서 오는 손님과 브랜드가 각각 어느 항목으로 들어가는지 먼저 정해 두셔야 같은 값을 두 번 세지 않습니다. 항목을 정하지 않고 금액부터 다투기 시작하면, 나중에 감정 결과를 받아도 어느 부분이 어디에 반영되었는지 설명하지 못해 그대로 쓰기 어려워집니다. 순서를 바꾸는 것만으로 준비 시간이 크게 줄어드는 부분이죠.

저희가 상담에서 쓰는 순서는 단순합니다. 확인이 쉬운 항목부터 확정하고, 남은 부분만 무형가치로 넘긴 뒤, 마지막에 그 무형가치가 다른 항목에 이미 반영되어 있지는 않은지 되짚어 봅니다. 보증금, 시설과 비품, 임차권에 붙은 위치의 값, 반복 고객과 브랜드 순서로 내려가면 겹치는 부분이 눈에 보입니다.

확인이 쉬운 항목부터 확정합니다

가장 먼저 정리하는 항목은 임대차보증금입니다. 계약서와 임대인에게 실제로 남아 있는 잔액, 밀린 차임과 관리비, 원상회복 비용 예상액을 빼고 남는 금액이 얼마인지 확인하면 됩니다. 임대인이 바뀌었거나 전대차가 섞여 있으면 계약 명의와 실제로 돈을 낸 사람이 다를 수 있으니 입금 기록까지 함께 봅니다.

다음은 시설과 비품입니다. 냉난방기와 주방설비, 진열장, 간판, 인테리어 공사비처럼 눈에 보이는 재산은 취득 시기와 금액, 남은 사용 기간을 기준으로 잔존가치를 잡습니다. 세금계산서와 카드 전표, 시공 계약서가 남아 있으면 확인이 어렵지 않고, 같은 품목의 중고 거래 시세로 보완할 수도 있습니다. 이 두 항목이 확정되면 다툼의 범위가 눈에 띄게 줄어듭니다.

남은 부분만 무형가치로 넘깁니다

보증금과 시설이 정리되고 나면 남는 것은 그 장소에서 장사할 권리의 값과, 손님과 이름이 만들어 내는 값입니다. 앞쪽은 상권과 위치, 임대차의 남은 기간과 갱신 가능성에 붙어 있는 값이고, 뒤쪽은 반복해서 오는 손님과 상호·상표, 배달 애플리케이션의 후기와 노출 순위, 거래처 계약처럼 다음 사람에게 옮겨 갈 수 있는 부분에 붙어 있는 값입니다. 두 값은 성격이 달라 확인하는 자료도 다릅니다.

위치의 값은 같은 건물과 인근 점포의 최근 권리금 거래 사례, 공인중개사가 남긴 매물 기록, 임대차계약의 갱신 조항으로 확인합니다. 손님과 이름의 값은 재방문 기록과 검색·주문 자료, 상표 등록 여부, 직원이 그대로 남는지로 확인합니다. 자료가 있는 쪽만 항목으로 남기고 없는 쪽은 비워 두는 편이, 전부 주장했다가 전체 신빙성을 잃는 것보다 낫습니다.

마지막에 겹치는 부분을 되짚습니다

겹치기 가장 쉬운 지점은 세 군데입니다. 시설과 비품의 잔존가치를 따로 잡아 두고 같은 설비가 포함된 시설권리금을 또 올리는 경우, 보증금을 적극재산에 넣고 그 점포의 위치 값을 임차권 명목으로 다시 더하는 경우, 그리고 점포 권리금을 넣은 뒤 그 점포에서 하는 영업의 초과수익을 영업권으로 한 번 더 올리는 경우죠. 세 경우 모두 같은 돈을 두 번 세는 형태여서 상대방이 지적하면 금액 전체의 신빙성이 흔들립니다.

그래서 저희는 항목을 확정한 뒤 각 금액 옆에 어떤 자료에서 나온 수치인지 적어 둡니다. 같은 자료가 두 항목의 근거로 쓰였다면 그중 하나는 빼야 해요. 가게를 법인으로 운영하고 계신다면 주식 값에 이미 반영된 부분과 겹치지 않는지도 함께 보셔야 하는데, 그 이야기는 주식 값에 이미 들어간 영업권을 또 더하면 안 되는 이유에서 따로 정리해 뒀어요. 민법 제839조의2는 부부가 협력하여 이룩한 재산의 액수와 기타 사정을 참작해 분할의 액수와 방법을 정하도록 하고 있으므로, 어떤 재산이 목록에 오르는지를 먼저 정리해 두는 편이 순서에 맞습니다.

자주 묻는 질문

항목을 나누지 않고 한꺼번에 감정을 맡기면 안 되나요

맡길 수는 있지만 결과를 쓰기가 어려워집니다. 무엇을 평가해 달라고 요청했는지 분명하지 않으면 감정서 안에 보증금이나 시설비품이 함께 들어갔는지 확인하기 어렵고, 다른 항목과 겹친다는 지적을 받았을 때 설명할 근거도 남지 않습니다. 항목을 먼저 정해 두면 감정 결과를 그대로 쓸 가능성이 훨씬 높아집니다.

인테리어에 들인 돈을 그대로 인정받을 수 있나요

들인 돈이 아니라 지금 남아 있는 값으로 봅니다. 시공한 지 오래되었거나 업종에 특화된 설비여서 다음 임차인이 쓰기 어렵다면 잔존가치가 크게 낮아집니다. 반대로 최근에 새로 넣은 설비이고 중고 거래가 활발한 품목이라면 확인이 어렵지 않습니다.

항목 정리는 언제 하는 편이 좋나요

감정을 신청하기 전, 되도록 재산 목록을 처음 제출하기 전에 하시는 편이 좋습니다. 목록을 낸 뒤에 항목을 바꾸면 앞의 주장을 스스로 뒤집는 모습이 되어 설명이 길어집니다. 자료가 부족하더라도 남아 있는 것부터 항목에 배치해 두면 이후 보완이 훨씬 수월합니다.