상속받은 건물의 임대수익, 재산분할에서는 어떻게 계산할까

배우자가 상속받은 건물에서 나오는 임대수익이 재산분할에서 고려될 수 있다는 이야기를 들으신 뒤, 그렇다면 구체적으로 어떻게 계산되는지 궁금해하시는 분들이 많으십니다. 건물 가격을 통째로 나누는 것과는 다른 방식으로 접근해야 해서 처음 들으시면 다소 복잡하게 느껴지실 수 있습니다.

정해진 계산 공식이 하나로 딱 정해져 있는 건 아니지만, 저희가 실제 상담에서 어떤 기준으로 자금 흐름을 나눠보는지 오늘 순서대로 말씀드리겠습니다.

건물 자체 가치와 그 이후 생긴 수익을 나눠서 봅니다

먼저 상속받을 당시 건물의 가치와 지금 시점의 가치를 나눠서 확인합니다. 상속 당시 가치는 원본재산으로 보고 원칙적으로 재산분할 대상에서 제외되지만, 그 이후 발생한 임대수익이나 가치가 오른 부분은 별도로 살펴볼 수 있는 부분입니다.

건물을 팔고 다른 부동산이나 자산으로 바꾸신 경우라면 최초 상속재산의 매각대금이 새로 취득한 자산의 대금으로 그대로 이어졌는지도 확인이 필요합니다. 이 과정에서 공동 대출이나 부부 공동자금이 함께 들어갔다면 그 금액과 사용 목적을 나눠서 계산해야 합니다.

임대료를 어디에 썼는지에 따라 계산이 달라집니다

임대료가 생활비로 쓰였는지, 아니면 대출 상환이나 재투자에 쓰였는지에 따라 현재 재산의 성격이 다르게 판단됩니다. 생활비로 함께 써오셨다면 그만큼 혼인생활에 이미 녹아든 것으로 판단될 수 있어 계산에 반영될 여지가 커집니다.

반대로 임대료가 대출 원금을 갚는 데 쓰였다면, 그 대출 상환으로 늘어난 건물의 순가치 중 어느 정도가 임대료 덕분인지를 따로 계산해야 합니다. 재투자로 다른 자산을 사들이셨다면 그 자산까지 자금 흐름을 이어서 확인하는 작업이 필요합니다.

하나로 정해진 계산 공식은 없습니다

너무 걱정 마세요, 정확한 숫자는 자료를 하나씩 맞춰가며 확인하는 과정에서 나옵니다. 상속 당시 가치와 현재 가치, 공동자금이 들어간 금액과 시장 상황에 따른 가치 상승분을 나눠보는 작업이 실제로 도움이 되지만, 이게 법률로 정해진 단 하나의 공식은 아닙니다.

대출이나 세금, 관리 비용이 여러 시기에 걸쳐 섞여 있다면 현재 재산 전체를 한 가지 성격으로 단정하기 어려운 경우도 많습니다. 결국 임대수익이 얼마나 재산분할에 반영될지는 자금이 섞인 정도와 자료가 얼마나 구체적으로 남아 있는지에 따라 사안마다 달라 미리 단정해서 말씀드리기는 어렵습니다.

자주 묻는 질문

임대수익 전체 금액을 다 나누게 되나요

전체 금액이 그대로 다 나눠지는 건 아닙니다. 생활비로 쓰인 부분과 개인적으로 쌓아둔 부분, 대출 상환이나 재투자에 쓰인 부분을 각각 나눠서 판단하는 경우가 많으니 사용처별로 정리해두시면 좋습니다.

대출 상환에 쓴 임대료는 어떻게 계산하나요

대출 상환으로 줄어든 원금만큼 건물의 순가치가 늘어난 것으로 보고, 그 증가분 가운데 임대료가 상환에 기여한 부분이 얼마나 되는지를 따로 확인하는 방식으로 계산하는 경우가 많습니다.

매달 얼마씩 계산해야 하나요, 전체 기간을 한 번에 보나요

보통은 혼인 기간 전체를 놓고 임대료가 쌓인 흐름과 사용처를 확인하는 방식으로 접근합니다. 매달 세세하게 나누기보다는 전체 기간의 흐름을 통장 내역으로 정리해두시는 편이 상담에서 더 도움이 됩니다.